부담부증여 취득세 중과, 조정대상지역 강남4구만 해당 총정리 (2026)

부담부증여 취득세 중과, 조정대상지역 강남4구만 해당 총정리 (2026)

 

취득세가 두 개로 쪼개진다는 걸 모르면, 계산이 완전히 틀립니다

부담부증여의 취득세는 증여분과 채무분에 서로 다른 세율이 적용됩니다.
게다가 2026년 현재 12% 중과가 걸리는 조정대상지역은
강남·서초·송파·용산 4개 구뿐입니다.

앞선 글들에서 부담부증여의 증여세·양도세 계산과 채무 인정 요건을 정리해 드렸는데요, 실전에서 가장 헷갈리는 부분 중 하나가 취득세입니다. 증여세·양도세와 별개로, 취득세는 아파트를 넘겨받은 사람(수증자)이 신고·납부해야 하는 세금입니다.

체크포인트 1

취득세, 증여분과 채무분을 나눠서 계산합니다

지방세법 기준 2026년 세율

구분	적용 방식	세율
증여분 (시가−채무)	증여 취득세율	3.5% (중과 시 12%)
채무분 (전세보증금·대출)	유상 취득세율	1~3% (다주택 시 8% 또는 12%)

💡 이 구조 때문에, 부담부증여를 다주택자가 조정대상지역에서 진행하면 채무분에 유상취득 중과세율(8~12%)이, 증여분에도 증여 중과세율(12%)이 각각 붙어 취득세만으로도 상당한 금액이 나올 수 있습니다.

체크포인트 2

증여 12% 중과, 두 조건이 동시에 충족돼야 합니다

조건 ① — 증여하는 사람(증여자)이 다주택자(1세대 2주택 이상)일 것

조건 ② — 조정대상지역 내 기준시가 3억원 이상 주택일 것

⚠ 두 조건 중 하나라도 해당하지 않으면 기본세율 3.5%가 적용됩니다. 그런데 2026년 현재 조정대상지역은 서초구·강남구·송파구·용산구, 이 4개 구뿐입니다. 몇 년 전만 해도 수도권 상당수가 조정대상지역이었던 것과 비교하면 범위가 크게 줄어든 상태라, ‘조정대상지역이라 중과된다’는 예전 정보를 그대로 믿으면 실제보다 세금을 과대평가할 수 있습니다.

💡 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 무상으로 증여하는 경우는 이 중과 대상에서 제외되는 예외도 있습니다. 부모님이 1주택자라면, 다주택자 기준의 중과를 걱정하지 않으셔도 되는 경우가 많습니다.

체크포인트 3

취득세, 누가 내야 하나

부담부증여로 인한 취득세는 재산을 받는 수증자가 부담해야 합니다. 만약 증여자(부모)가 자녀 대신 이 취득세를 내준다면, 그 대납액 자체가 또 다른 증여로 간주되어 별도의 증여세가 추가로 부과될 수 있습니다. 취득세까지 감안한 자금 계획을 미리 세워두셔야 합니다.

체크포인트 4

증여 이후에도 남는 리스크 두 가지

10년 내 매도 시 이월과세 — 부담부증여로 받은 부동산을 10년 이내에 팔면, 증여받은 부분에 대해 ‘부동산 이월과세’가 적용되어 양도세가 추가로 나올 수 있습니다. 단기간 내 매각 계획이 있다면 반드시 고려해야 합니다.

10년 내 증여자 사망 시 합산 — 부담부증여 후 10년 이내에 증여자가 사망하면, 그 증여분이 사전증여로 상속세 과세가액에 합산됩니다. 다만 취득세 측면에서는 상속 취득이 오히려 더 유리할 수 있어, 상황에 따라 유불리가 달라집니다.

💬 부담부증여는 당장의 세금만 줄이는 게 아니라, 이후 10년간의 계획(매도 여부, 증여자의 건강 상태 등)까지 함께 고려해야 하는 결정입니다. 단순히 지금 시점의 세액 비교만으로 판단하지 마시고, 장기적인 그림까지 세무 전문가와 함께 점검해보시길 권해드립니다.

채무 인정 요건이 궁금하시다면 이전 글도 함께 참고해 보세요.

부담부증여 채무인정 요건, 실제 적발사례 보기 →

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 부모님이 1주택자면 무조건 3.5%인가요?

1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 무상 취득시키는 경우는 중과 예외에 해당해 기본세율이 적용될 가능성이 높습니다. 다만 채무분(유상취득 부분)은 별도로 계산되므로 전체 세율이 3.5%로 통일되는 건 아닙니다.

Q. 조정대상지역이 앞으로 늘어날 수도 있나요?

조정대상지역은 부동산 시장 상황에 따라 정부가 수시로 지정·해제합니다. 현재는 강남 4구로 축소된 상태지만, 향후 시장 상황에 따라 다시 확대될 가능성이 있으니 증여 시점 기준으로 최신 지정 현황을 확인하셔야 합니다.

Q. 취득세를 못 내면 어떻게 되나요?

취득세 신고·납부 기한(취득일로부터 60일 이내 등)을 넘기면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 부과됩니다. 수증자의 자금 여력을 미리 확인해두는 게 중요합니다.

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출처: 지방세법 · 2026년 지방세제 개정 사항 기준
최종 업데이트: 2026년 7월 25일 · 조정대상지역 지정 현황과 정확한 세율은 위택스 또는 관할 지자체 세무부서를 통해 다시 확인하시기 바랍니다.