재산세 계산방법 완전정복 — 공시가격·세율표·세부담상한제까지

🧮 재산세 고지서를 받고 "왜 이 금액이 나왔지?" 궁금하셨다면, 계산 원리를 알아두면 다음 해에도 미리 예상할 수 있어요. 공시가격부터 최종 고지금액까지 순서대로 따라가 볼게요.

계산 원리

재산세 계산 3단계

단계	내용
① 과세표준 산출	공시가격 × 공정시장가액비율
② 세율 적용	과세표준 구간별 누진세율 적용 → 산출세액(본세)
③ 부가세 합산	본세 + 도시지역분 + 지방교육세 = 최종 고지금액

① 공정시장가액비율부터 확인하세요

다주택자·법인은 공시가격의 60%를 과세표준으로 삼지만, 1세대 1주택자는 공시가격 구간별로 43~45%라는 더 낮은 비율을 적용받아요.

• ▶ 공시가격 3억 이하: 43%
• ▶ 3억 초과 ~ 6억 이하: 44%
• ▶ 6억 초과: 45%

세율표

과세표준 구간별 세율

과세표준	표준세율	1주택 특례세율(9억 이하)
6천만 원 이하	0.1%	0.05%
6천만 원 초과 ~ 1.5억 이하	6만 원 + 초과분의 0.15%	3만 원 + 초과분의 0.1%
1.5억 초과 ~ 3억 이하	19만5천 원 + 초과분의 0.25%	12만 원 + 초과분의 0.2%
3억 초과	57만 원 + 초과분의 0.4%	42만 원 + 초과분의 0.35%(3억~5.4억) 이후 구간은 표준세율 대비 0.05%p 인하

특례세율은 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자에게 별도 신청 없이 자동 적용됩니다. 고지서에서 정확히 반영됐는지 확인해보세요.

② 부가세도 함께 계산됩니다

재산세 본세만 내는 게 아니에요. 도시지역 안에 있는 주택이라면 도시지역분(과세표준의 0.14%)이, 그리고 재산세 본세의 20%에 해당하는 지방교육세가 함께 부과돼서 실제 체감 부담은 본세보다 30~35% 정도 더 높습니다.

③ 예시로 계산해볼까요?

공시가격 5억 원, 1세대 1주택자 기준으로 대략 계산해보면 이렇습니다.

• ▶ 과세표준 = 5억 × 44% = 2억 2천만 원
• ▶ 산출세액(본세) = 12만 원 + (2억2천만-1.5억)×0.2% = 약 26만 원
• ▶ 도시지역분 = 2억2천만 × 0.14% ≈ 30.8만 원
• ▶ 지방교육세 = 26만 × 20% = 5.2만 원
• ▶ 합계 약 62만 원 (참고용 추정치)

💡 세부담상한제도 있어요 공시가격이 갑자기 많이 올라도 재산세가 급등하지 않도록, 전년 대비 인상 폭에 상한을 둡니다(공시가격 3억 이하 105%, 3억~6억 110%, 6억 초과 130%). 위 계산은 이 상한을 반영하지 않은 단순 추정치라 실제 고지 금액과 다를 수 있으니, 정확한 금액은 위택스나 고지서로 꼭 확인하세요.

Q. 계산기로 나온 금액이랑 고지서 금액이 다른데 왜 그런가요?

세부담상한제, 지자체 조례에 따른 추가 감면, 도시지역 지정 여부 등 개인별 변수가 많아서 단순 계산과 실제 고지 금액은 차이가 날 수 있어요. 정확한 금액은 위택스에서 확인하는 게 가장 확실합니다.

Q. 다주택자는 특례세율을 못 받나요?

네. 특례세율은 1세대 1주택자에게만 적용되고, 다주택자·법인은 표준세율과 60% 공정시장가액비율이 그대로 적용됩니다.

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