다주택자 양도세 중과 부활, 부담부증여 여전히 유리할까 총정리 (2026.5.9 종료)
5월 9일을 기점으로, 부담부증여 셈법이 달라졌습니다
4년간 이어지던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일부로 끝났습니다.
정부는 추가 연장이 없다고 못 박았는데,
이게 부담부증여의 양도세 부분에 어떤 영향을 주는지 정리해 드립니다.
앞선 글들에서 부담부증여의 계산법, 채무 인정 요건, 취득세 중과를 정리해 드렸는데요, 이번엔 시점 이슈를 다뤄보겠습니다. 다주택자가 부담부증여를 하면 채무분에 대해 양도소득세가 발생하는데, 이 세율 자체가 최근에 바뀌었습니다.
체크포인트 1
4년간의 유예가 끝났습니다
기획재정부 발표 기준
2022년 5월 10일 — 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택에 대해, 다주택자도 양도세 중과 없이 기본세율(6~45%)만 적용하는 한시 조치 시행
이후 수차례 연장 — 시장 상황에 따라 매년 유예 기간이 연장되어 왔음
2026년 5월 9일 — 유예 기간 최종 종료. 정부가 2월 2일 “추가 연장은 없다”고 공식 발표
⚠ 지금(하반기) 시점 기준으로는 유예가 이미 끝난 상태입니다. 조정대상지역 내 다주택자가 양도(또는 부담부증여의 채무분)를 진행하면, 기본세율에 추가 세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 붙는 중과가 다시 적용됩니다. 장기보유특별공제도 이 중과 대상 주택에는 적용되지 않습니다.
체크포인트 2
그런데 실제 영향받는 범위는 생각보다 좁습니다
이 중과는 ‘조정대상지역 내’ 주택에만 적용됩니다. 앞선 취득세 글에서 확인했듯, 2026년 현재 조정대상지역은 서초·강남·송파·용산 4개 구뿐입니다. 즉 이 4개 구 밖에서 부담부증여를 진행하신다면, 애초에 양도세 중과 대상이 아니므로 이번 유예 종료의 영향을 받지 않습니다.
체크포인트 3
강남 4구 다주택자라면, 세액 차이가 큽니다
한 세무 전문가 자료에 따르면, 양도차익 10억원에 15년 보유한 3주택자 사례를 기준으로 유예 기간 중에는 세금이 2억 5천만원 선이었지만, 유예가 끝난 이후에는 6억 8천만원까지 두 배 넘게 늘어나는 것으로 나타났습니다. 강남 4구에 여러 채를 보유한 다주택자가 그 지역 주택을 부담부증여하신다면, 채무분에 대한 양도세가 이 정도 규모로 커질 수 있다는 뜻입니다.
체크포인트 4
그래도 부담부증여가 아예 의미 없어진 건 아닙니다
중과가 부활했다고 해서 부담부증여 자체가 손해라는 뜻은 아닙니다. 채무분에 중과가 붙더라도, 순수 증여분에 대한 증여세 부담이 그만큼 줄어드는 구조는 그대로입니다. 다만 예전(유예 기간)보다 ‘양도세 vs 증여세’ 저울질을 훨씬 신중하게 해야 합니다. 특히 강남 4구 내 시세차익이 큰 주택이라면, 일반증여와 부담부증여의 세금 합계를 다시 계산해봐야 할 시점입니다.
💬 유예 기간 동안 부담부증여를 검토하다 미루신 분들이 계시다면, 지금은 예전 계산 결과를 그대로 믿으시면 안 됩니다. 특히 조정대상지역(강남 4구) 내 다주택자라면, 중과 부활 이후 기준으로 세액을 다시 계산해보시는 게 중요합니다.
취득세 중과 기준과 조정대상지역 범위가 궁금하시다면 이전 글도 함께 참고해 보세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2주택자와 3주택자 중과율이 다른가요?
네, 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되는 구조입니다.
Q. 유예 종료 직전에 계약했으면 어떻게 되나요?
종료일(2026년 5월 9일)까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급을 증빙한 경우, 지역별로 정해진 기한(서울 4구는 계약일로부터 4개월, 그 외 지역은 6개월 이내 잔금·등기 완료) 내라면 조건부로 유예 적용을 인정받을 수 있었습니다. 이미 지난 시점이라면 이 조건에 해당하는지 개별 확인이 필요합니다.
Q. 조정대상지역이 다시 확대되면 유예도 부활하나요?
유예 종료와 조정대상지역 지정은 별개의 정책입니다. 조정대상지역이 확대되더라도 양도세 중과 유예가 자동으로 다시 적용되는 건 아니며, 별도의 정부 발표가 있어야 합니다.
출처: 기획재정부 발표 · 2026년 7월 언론 보도 종합
최종 업데이트: 2026년 7월 25일 · 세율과 정책은 향후 변경될 수 있으므로, 정확한 세액은 국세청 상담 또는 세무 전문가를 통해 다시 확인하시기 바랍니다.