부담부증여 채무인정 요건, 국세청 적발 실제사례로 보는 진짜채무 vs 가짜채무
아버지가 아들 집에 세입자로 들어갔다가, 증여세를 추징당했습니다
전세보증금이라고 다 채무로 인정되는 게 아닙니다.
실제 조세심판 사례를 통해 어떤 채무가 인정되고, 어떤 채무가 부인되는지 정리해 드립니다.
앞선 글에서 전세 낀 아파트 부담부증여의 계산 구조를 정리해 드렸는데요, 이번엔 그 채무가 실제로 ‘진짜 채무’로 인정받으려면 어떤 조건이 필요한지 살펴보겠습니다. 국세청이 실제로 적발한 사례를 보면, 어떤 부분을 조심해야 하는지 명확해집니다.
체크포인트 1
실제 적발 사례 — 순환거래로 만든 가짜 전세보증금
조세심판원 결정례 · 국세청 보도자료 기준
국세청이 공개한 사례를 보면 구조가 이렇습니다.
① 은행 대출이 있는 아파트를 아버지가 아들에게 부담부증여
② 그런데 정작 아버지가 그 집에 ‘세입자’로 들어가 전세금을 지급
③ 아들은 그 전세금으로 은행 대출을 갚는 데 사용
⚠ 조세심판원은 이걸 “법 형식을 이용한 허위의 부담부증여”로 보고 증여세 추징 처분이 정당하다고 판단했습니다. 아버지가 실제로 그 집에서 나갈 다른 주택을 이미 소유하고 있었고, 아버지와 아들 사이에 전세금이 실제 지급된 적도 없었다는 점이 결정적이었습니다. 겉모습만 ‘전세보증금 낀 부담부증여’였을 뿐, 실질은 그냥 증여였다는 뜻입니다.
체크포인트 2
채무로 인정받으려면 ‘진짜 채무’여야 합니다
법원은 “증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만 공제 대상”이라고 판단해왔습니다(대법원 87누518 판결 등). 직계존비속 간 부담부증여라도, 그 채무가 ‘진정한 채무’일 때만 증여재산가액에서 공제된다는 원칙입니다. 서류상 형식만 갖췄다고 인정되는 게 아니라, 실제로 돈이 오갔는지, 그 채무를 갚을 실질이 있는지가 핵심입니다.
체크포인트 3
은행 대출은 명의이전이 안 돼도 인정될 수 있습니다
은행 사정으로 담보대출 명의를 수증자로 바로 바꾸지 못하는 경우가 종종 있습니다. 이 경우에도 실질과세 원칙에 따라, 명의는 그대로여도 수증자가 실제로 그 대출을 상환하고 있다는 사실이 확인되면 부담부증여로 인정받을 수 있습니다. 즉 서류상 명의보다 ‘실제로 누가 갚고 있는가’가 더 중요하게 작용합니다.
체크포인트 4
채무 유형별 인정 가능성 비교
| 채무 유형 | 인정 가능성 | 핵심 조건 |
|---|---|---|
| 은행 담보대출 | 높음 | 실제 수증자가 상환 중인지 |
| 제3자에 대한 전세보증금 | 높음 | 임대차계약서, 실제 임차인 존재 |
| 증여자 본인이 세입자인 전세보증금 | 낮음 (위험) | 순환거래로 의심받기 쉬움 |
| 개인 간 사적 차용증만 있는 채무 | 낮음 | 이자 지급·상환 내역 등 객관적 증빙 필요 |
💬 앞선 사례처럼 증여자 본인이 자기가 준 집에 세입자로 들어가는 구조는, 겉으로는 ‘전세보증금 채무’처럼 보여도 실질은 자금 순환에 가깝다고 판단될 위험이 큽니다. 부담부증여를 계획하실 때는 채무의 상대방이 누구인지, 실제로 돈이 오갔는지부터 명확히 정리해두시는 게 안전합니다.
전세 낀 아파트 부담부증여의 세금 계산 구조가 궁금하시다면 이전 글도 함께 참고해 보세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 증여자가 계속 그 집에 살면 무조건 채무가 부인되나요?
꼭 그런 건 아니지만, 실제 전세금 지급 여부와 증여자의 다른 거주지 보유 여부 등을 종합적으로 봅니다. 앞선 사례에서는 전세금이 실제 지급되지 않았고 증여자가 다른 주택도 갖고 있었다는 점이 함께 작용했습니다.
Q. 채무가 부인되면 어떻게 되나요?
채무액까지 포함한 전체 금액이 증여로 재구성되어 증여세가 추가로 과세됩니다. 이미 신고한 세액과의 차액에는 가산세도 함께 부과됩니다.
Q. 취득세 관점에서도 채무 인정 기준이 같나요?
취득세는 지방세법 시행령에 채무로 인정하는 금액 기준이 별도로 규정되어 있습니다. 증여세·양도세 판단과 별개로 취득세 측면의 채무 인정 여부도 확인이 필요합니다.
출처: 대법원 87누518 판결 · 조세심판원 결정례 · 국세청 보도자료 기준
최종 업데이트: 2026년 7월 25일 · 개별 사안의 채무 인정 여부는 구체적 사실관계에 따라 달라지므로, 국세청 상담 또는 세무 전문가를 통해 다시 확인하시기 바랍니다.