전세 낀 아파트 부담부증여 세금 계산법, 양도세 폭탄 피하는 법 총정리 (2026)
전세 낀 아파트, 증여세는 줄지만 양도세가 새로 생깁니다
전세보증금을 함께 넘기는 ‘부담부증여’는 증여세를 크게 줄여주지만,
그 채무만큼 양도소득세가 새로 발생합니다.
계산 구조와 가족 간 증여 시 주의할 점을 정리해 드립니다.
부모님이 전세를 준 아파트를 자녀에게 물려줄 때, 전세보증금까지 함께 넘기는 방식을 ‘부담부증여’라고 합니다. 증여재산가액에서 채무액을 뺀 나머지에만 증여세가 붙기 때문에 절세 수단으로 많이 알려져 있는데요, 그 채무 부분에 대해 양도소득세가 새로 발생한다는 걸 놓치면 예상보다 세금이 훨씬 많이 나올 수 있습니다.
체크포인트 1
가족 간 증여는 원칙적으로 채무를 인정 안 해줍니다
상속세 및 증여세법 제47조 제3항 기준
배우자나 직계존비속(부모·자녀) 간 부담부증여는 원칙적으로 “채무를 수증자가 인수하지 않은 것”으로 추정합니다. 즉 채무를 함께 넘겼다고 주장해도, 국세청은 기본적으로 전체 금액을 증여로 보고 과세한다는 뜻입니다.
⚠ 다만 예외가 있습니다. 임대차계약서, 보증금 반환 채무 등 객관적으로 명백히 인정되는 채무는 이 추정 규정에서 벗어날 수 있습니다. 전세보증금은 임대차계약서로 채무 존재가 명확히 입증되는 대표적인 경우라, 실무에서는 전세 낀 아파트의 부담부증여가 비교적 인정받기 쉬운 편입니다. 다만 은행 대출처럼 서류만으로 채무 존재가 분명한 경우와 달리, 개인 간 사적인 차용은 훨씬 까다롭게 심사됩니다.
체크포인트 2
계산 구조 — 실제 숫자로 보면
예시 — 아파트 실제 취득가액 3억원, 현재 증여가액(시가) 10억원, 전세보증금(채무) 2억원인 경우
| 구분 | 계산식 | 금액 |
|---|---|---|
| 증여세 과세가액 | 10억원 − 2억원(채무) | 8억원 |
| 양도 부분 취득가액 | 3억원 × (2억원÷10억원) | 6,000만원 |
| 양도가액 | 채무액과 동일 | 2억원 |
| 양도차익 | 2억원 − 6,000만원 | 1억 4,000만원 |
💡 이 양도차익 1억 4,000만원에 대해 증여자(부모)가 양도소득세를 신고·납부해야 합니다. 다만 보유 기간에 따른 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용될 수 있어, 계산식만 보고 겁먹기보다는 실제 보유 기간과 공제를 함께 따져봐야 정확한 세액이 나옵니다.
체크포인트 3
신고 기한이 두 개로 나뉩니다
증여세 — 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
양도소득세 — 양도일(증여일과 같은 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고
⚠ 두 세금의 신고 기한이 서로 다릅니다. 증여세만 챙기고 양도세 예정신고를 놓치면 무신고 가산세가 별도로 붙으니, 부담부증여를 진행하실 때는 두 신고를 동시에 준비하셔야 합니다.
체크포인트 4
진짜 위험은 ‘사후관리’입니다
과세당국은 부담부증여 이후에도 수증자가 그 채무를 본인 소득으로 실제 상환하고 있는지 정기적으로 사후관리합니다. 자녀가 전세보증금 반환 채무를 실제로 갚을 능력이나 소득이 없다면, 애초에 채무 인수 자체가 부인되어 전체 금액이 증여로 재과세될 수 있습니다. 특히 소득이 없는 미성년 자녀 명의로 부담부증여를 시도하는 경우, 채무 인수 능력 자체를 인정받기 어렵습니다.
💬 부담부증여는 계산식만 보면 절세 효과가 뚜렷해 보이지만, 실제로는 양도차익 규모(취득가액과 현재가액의 차이)에 따라 오히려 손해가 될 수도 있습니다. 취득가액이 낮고 시세차익이 큰 아파트일수록 양도세 부담이 커지므로, 일반증여와 부담부증여의 세금 합계를 반드시 비교해보고 결정하시길 권해드립니다.
개별 상황에 따른 정확한 세액 비교는 아래 국세청 상담 페이지에서 확인하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 자녀가 무직인데 전세보증금 채무를 인수할 수 있나요?
소득이나 재산이 없는 자녀는 채무 상환 능력을 인정받기 어려워, 채무 인수 자체가 부인될 가능성이 높습니다. 이 경우 전체 금액이 일반 증여로 과세될 수 있습니다.
Q. 취득세는 어떻게 계산되나요?
부담부증여는 채무 인수분(유상취득)과 순수 증여분(무상취득)으로 나뉘어 각각 다른 취득세율이 적용됩니다. 다주택자의 조정대상지역 내 증여라면 중과세율 적용 여부도 함께 확인해야 합니다.
Q. 무조건 부담부증여가 일반증여보다 유리한가요?
아니요. 취득가액이 낮고 시세차익이 큰 부동산은 양도세 부담이 커서 오히려 불리할 수 있습니다. 반드시 두 방법의 세금 합계를 비교해서 판단해야 합니다.
출처: 상속세 및 증여세법 제47조 · 소득세법 시행령 제159조 기준
최종 업데이트: 2026년 7월 25일 · 이 글의 계산 사례는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 세액은 감정평가, 보유 기간, 취득세 중과 여부 등에 따라 달라지므로 국세청 상담 또는 세무 전문가를 통해 다시 확인하시기 바랍니다.